Co grozi za brak przeglądu kominiarskiego – mandat i polisa

Mandat do 500 zł kontra odmowa wypłaty odszkodowania na 120 tysięcy złotych. Z tych dwóch kar za brak przeglądu tylko jedna kończy się realnym problemem, ale wszyscy boją się tej pierwszej. Rozmawiam z właścicielami domów od kilkunastu lat i pytanie zawsze brzmi tak samo: „ile mi wlepią, jak przyjdzie kontrola”. Odpowiedź jest niewygodna, bo kontrola przychodzi rzadko, a pożar sadzy nie umawia się na wizytę. Nadzór budowlany ukarze cię kwotą, którą wydajesz na tankowanie. Ubezpieczyciel zabierze ci dom.

Brak aktualnego przeglądu kominiarskiego to najdroższy błąd, jaki może popełnić właściciel domu jednorodzinnego, i jednocześnie ten, który najłatwiej naprawić. Poniżej rozpisuję po kolei, co przewidują przepisy, jak polisy traktują zaniedbania przeciwpożarowe i ile kosztuje nadrobienie zaległości, jeśli kominiarza nie widziałeś od kilku lat.

Nadrobienie zaległości to jedna wizyta, koszt 150-300 zł i mniej więcej godzina twojego czasu. Poziom trudności zerowy, bo całą robotę wykonuje fachowiec. Jedyne, czego nie da się załatwić, to protokół wstecz za lata ubiegłe.

Kto i jak często musi kontrolować przewody kominowe?

Każdy właściciel i zarządca obiektu budowlanego, co najmniej raz w roku. Podstawą jest artykuł 62 ustawy Prawo budowlane i dotyczy on domów jednorodzinnych dokładnie tak samo jak bloków i budynków użytkowych.

Kontrola obejmuje stan techniczny przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Wykonać ją może wyłącznie osoba z tytułem mistrza kominiarskiego albo z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Kominiarz sprawdza przy tym nie tylko ilość sadzy, ale też szczelność przewodów, siłę ciągu, stan głowicy nad dachem i poprawność podłączenia kotła czy kominka.

Osobnym obowiązkiem jest czyszczenie przewodów, od dwóch do czterech razy w roku w zależności od paliwa. Pełną procedurę, terminy i stawki opisałem w tekście o tym, jak wygląda roczny przegląd kominiarski i co dokładnie powinno znaleźć się w protokole.

Jaki mandat grozi za brak przeglądu kominiarskiego?

Do 500 zł w drodze mandatu karnego nałożonego przez inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli sprawa trafi do sądu, kary pieniężne sięgają kilku tysięcy złotych, a przy powtarzającym się zaniedbaniu przepisy przewidują nawet karę ograniczenia wolności.

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego ma prawo zażądać dokumentacji technicznej budynku podczas kontroli, po interwencji straży pożarnej albo po zgłoszeniu sąsiadów. Urzędnicy mają też bezpośredni wgląd w system CEEB, więc weryfikacja zajmuje im tyle, ile wpisanie adresu. Brak wpisu z ostatnich 12 miesięcy jest widoczny natychmiast i nie da się go wytłumaczyć zgubionym papierem.

Sam mandat jest jednak najłagodniejszą z możliwych reakcji. Inspektor może wydać decyzję nakazującą wykonanie kontroli na twój koszt w wyznaczonym terminie, a jeśli stan techniczny komina zagraża życiu mieszkańców, ma prawo wyłączyć piec albo cały budynek z użytkowania w trybie natychmiastowym. Znam przypadek, w którym rodzina musiała wyprowadzić się na trzy tygodnie w listopadzie, bo trzon komina był rozszczelniony na poddaszu.

Czy ubezpieczyciel odmówi wypłaty po pożarze sadzy?

Ma do tego pełną podstawę i najczęściej z niej korzysta. Likwidator szkody prosi w pierwszej kolejności o książkę obiektu budowlanego i protokoły z ostatnich przeglądów, a ich brak kwalifikuje jako rażące niedbalstwo albo niedopełnienie obowiązków właścicielskich.

Obie te klauzule są wpisane w Ogólne Warunki Ubezpieczenia praktycznie każdej polisy mieszkaniowej. Ubezpieczyciel nie musi udowadniać, że pożar wybuchł z powodu zaniedbania, wystarczy, że wskaże niedopełnienie obowiązku wynikającego z przepisów. Skutek bywa dwojaki: obniżenie odszkodowania, zwykle o połowę, albo całkowita odmowa wypłaty.

Pomagałem przy odbudowie domu po pożarze kominka, gdzie właściciel oszczędził 250 zł na rocznej kontroli. Ogień przeszedł z przewodu na strop i więźbę, straty wyceniono na 120 tysięcy złotych, a towarzystwo zamknęło sprawę pismem odmownym powołującym się na brak wpisu w CEEB. Cały koszt odbudowy dachu i poddasza spadł na inwestora, który miał jeszcze kredyt na tym samym domu.

Przy kredycie hipotecznym dochodzi kolejna warstwa problemu. Polisa jest zwykle scedowana na bank, więc odmowa wypłaty nie zwalnia cię z rat za budynek, którego już nie ma. Bank przy okazji ma prawo zażądać wznowienia ubezpieczenia na własnych warunkach i doliczyć jego koszt do zobowiązania.

Czy samodzielne czyszczenie komina wystarczy ubezpieczycielowi?

Nie. W oczach ubezpieczyciela przegląd, którego nie potwierdza dokument od osoby z uprawnieniami, nie odbył się w ogóle.

To jedno z najczęstszych pytań, jakie słyszę od gospodarnych właścicieli. Ktoś uczciwie przeciera przewód szczotką co kwartał, kupił własną kulę kominiarską za 40-80 zł, dba o piec i pali drewnem sezonowanym do wilgotności poniżej 20 procent. Wszystko to jest dobrą praktyką konserwacyjną i realnie zmniejsza ryzyko pożaru, ale nie zastępuje kontroli urzędowej. Oświadczenia typu „przysięgam, że czyściłem w zeszłym miesiącu” nie mają żadnej wartości dowodowej przy likwidacji szkody.

Granica jest prosta: czyszczenie możesz w części wykonać sam, kontrolę stanu technicznego musi wykonać mistrz. Gdzie dokładnie przebiega ta granica i ile kosztuje każda z tych rzeczy, rozpisałem w poradniku o tym, ile kosztuje czyszczenie komina i kiedy nie wolno robić tego na własną rękę.

Co jeszcze psuje się w domu bez kontroli przewodów?

Niedrożna wentylacja nie zapala się ani nie wybucha, tylko powoli niszczy ściany. To najbardziej niedoceniany skutek pomijania przeglądów, bo rozkłada się na dwa albo trzy sezony i nikt nie łączy go z kominem.

Zatkany kanał grawitacyjny w łazience albo okap podłączony do jedynego przewodu wentylacyjnego w kuchni podnoszą wilgotność względną w domu powyżej 65 procent. Para skrapla się na najzimniejszych powierzchniach, czyli w narożnikach ścian zewnętrznych i za meblami. Najpierw pojawia się szara plama, potem zacieki, a na końcu farba schodzi płatami razem z gładzią. Sposoby na usunięcie takich śladów i na to, żeby nie przebiły przez nową powłokę, zebrałem w tekście o plamach i zaciekach na ścianie.

Naprawa idzie zwykle dalej niż samo malowanie. Po wysuszeniu muru trzeba odtworzyć wygładzoną powierzchnię, a przy większych ubytkach po skuciu odparzonego tynku potrzebna jest warstwa wyrównująca. Różnice między masami i to, kiedy sięgnąć po cekolowanie ścian zamiast po gładź, opisałem osobno. Cała ta robota kosztuje wielokrotność jednego przeglądu, którego zabrakło.

Ile kosztuje nadrobienie zaległego przeglądu?

Od 150 zł za samą kontrolę do 800 zł za ekspertyzę techniczną starego komina. Ceny zależą od regionu, wysokości budynku i tego, kiedy przewód był czyszczony ostatni raz.

Zestaw te kwoty z udziałem własnym przy szkodzie albo z kosztem odbudowy więźby, a proporcja przestaje być tematem do dyskusji. Dwieście złotych rocznie to mniej niż jeden przegląd samochodu, a chroni majątek wart kilkaset razy więcej.

Jak uniknąć kary za brak przeglądu?

Zamów kontrolę zanim ktokolwiek o nią zapyta, najlepiej we wrześniu. Kominiarz nie wystawi protokołu wstecz za lata ubiegłe, bo to fałszerstwo dokumentu, ale bieżący wpis do CEEB zamyka sprawę na kolejne 12 miesięcy i jest dowodem, że dbasz o stan techniczny budynku.

1. Zadzwoń do lokalnego cechu kominiarzy albo do licencjonowanego zakładu z twojego terenu i umów okresową kontrolę stanu technicznego przewodów.
2. Sprawdź uprawnienia przed wpuszczeniem za próg. Poproś o legitymację i o tytuł mistrzowski, bo tylko mistrz podpisze roczną kontrolę.
3. Zapewnij bezpieczny dostęp do dachu i do wyczystki. Bez stabilnej drabiny i całych stopni kominiarskich fachowiec ma prawo odmówić wejścia na górę.
4. Pobierz e-protokół z konta obywatelskiego i zapisz plik razem z polisą. Papierowy kwitek nie ma już mocy prawnej.
5. Wpisz termin do kalendarza na przyszły rok z wyprzedzeniem miesiąca, bo w listopadzie kolejki do kominiarzy ciągną się tygodniami.

Przegląd wpisz w tę samą jesienną listę zadań, w której masz przegląd rynien, sprawdzenie uszczelek w oknach i zabezpieczenie drewna na zewnątrz. Sam robię to w jeden weekend na przełomie września i października, razem z tym, jak zabezpieczyć deski tarasowe przed zimą, bo potem robi się zimno i wszystko przechodzi na wiosnę.

Kiedy zaniedbanie komina staje się sprawą karną?

Gdy dojdzie do narażenia zdrowia albo życia domowników. Przepisy Prawa budowlanego przewidują odpowiedzialność za nieutrzymywanie obiektu w należytym stanie technicznym, a przy zatruciu czadem albo pożarze z ofiarami sprawa wychodzi poza kodeks wykroczeń.

Nie chodzi tu o straszenie, tylko o zrozumienie logiki przepisu. Właściciel odpowiada za stan budynku, w którym mieszkają inni ludzie: rodzina, najemcy, lokatorzy. Jeśli po zdarzeniu okaże się, że przez pięć lat nikt nie sprawdził szczelności przewodu spalinowego, prokurator ma udokumentowane zaniedbanie obowiązku, a nie nieszczęśliwy wypadek. Przy wynajmie mieszkania w domu wielorodzinnym odpowiedzialność właściciela jest tym bardziej oczywista.

Osobna sprawa to szczelność samych przejść instalacyjnych przez przegrody wokół komina. Nieuszczelniony przepust to droga dla dymu i dla czadu na poddasze, a nie każdy materiał się do tego nadaje. Właściwości poszczególnych mas i to, który uszczelniacz wytrzymuje 250 stopni w pracy ciągłej, a który rozkłada się już przy 120, porównałem w zestawieniu uszczelniaczy budowlanych.

Co zrobić z tym dzisiaj?

Sprawdź datę ostatniego wpisu w CEEB na koncie obywatelskim. Jeśli jest starsza niż 12 miesięcy, zadzwoń po kominiarza jeszcze przed pierwszym paleniem w sezonie, bo od tego momentu każdy dzień zwiększa ryzyko, którego żadna polisa nie pokryje. Koszt 150-300 zł, jedna godzina, jeden dokument.

Jeśli w domu jest kominek albo kocioł na paliwo stałe, przy tej samej rozmowie umów od razu komplet czterech czyszczeń na najbliższe 12 miesięcy. Łącznie wyjdzie 600-800 zł, czyli mniej niż jedno frezowanie zapieczonego przewodu, a przy okazji masz z głowy pilnowanie terminów przez cały sezon grzewczy.

Ile lat wam wyszło od ostatniego przeglądu? Napiszcie w komentarzu, bo z moich rozmów na budowach wychodzi, że rekordziści liczą to nie w latach, tylko w liczbie właścicieli domu przed nimi.

Najczęstsze pytania o brak przeglądu kominiarskiego

Jaka kara grozi za jeden dzień po terminie przeglądu?

Formalnie ta sama co za rok zwłoki, bo przepis mówi o kontroli co najmniej raz w roku i nie przewiduje okresu przejściowego. W praktyce nikt nie ukarze cię za dobę spóźnienia, natomiast ubezpieczyciel patrzy na datę protokołu przy szkodzie i tu jeden dzień po terminie wygląda dokładnie tak samo jak dwanaście miesięcy.

Czy PINB sam przychodzi kontrolować domy jednorodzinne?

Rzadko z własnej inicjatywy. Kontrola pojawia się najczęściej po interwencji straży pożarnej, po zgłoszeniu sąsiada, przy skardze dotyczącej dymu albo przy okazji innego postępowania administracyjnego. Wgląd do systemu CEEB inspektor ma jednak w każdej chwili i nie musi w tym celu wchodzić na twoją posesję.

Czy brak przeglądu może zablokować sprzedaż domu?

Nie blokuje transakcji, ale potrafi obniżyć cenę i wydłużyć negocjacje. Kupujący coraz częściej proszą o książkę obiektu budowlanego i o protokoły kominiarskie, a bank przy kredycie hipotecznym wymaga polisy, której warunki odwołują się do stanu technicznego budynku. Zaległy przegląd zamawia się wtedy przed wystawieniem oferty, nie po.

Czy dostanę odszkodowanie, jeśli protokół jest, ale usterki nie usunąłem?

To zależy od zapisów w protokole. Jeżeli kominiarz wskazał usterkę i wyznaczył termin naprawy, a ty jej nie wykonałeś, ubezpieczyciel traktuje to podobnie jak brak kontroli, bo masz udokumentowaną wiedzę o zagrożeniu. Zalecenia z protokołu wykonuj i zachowuj rachunki za naprawę.

Co zrobić, jeśli poprzedni właściciel nie robił przeglądów?

Zamów kontrolę od razu po zakupie, najlepiej razem z inspekcją kamerą za 300-600 zł. Odpowiedzialność za stan budynku przechodzi na ciebie z dniem nabycia, a stary komin po latach bez czyszczenia bywa rozszczelniony na łączeniach i wymaga wkładu, o czym lepiej dowiedzieć się przed sezonem grzewczym niż w jego trakcie.

Powiązane artykuły

Przegląd kominiarski – co ile lat i co grozi za brak

Ciąg kominowy wsteczny – objawy cofki i jak ją usunąć

Protokół CEEB – kto składa deklarację i co grozi za brak

Nawiewniki okienne higrosterowane – czy warto je montować